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今年9家房企被中止发行公司债:涉及拟发债规模484亿 碧桂园占比近一半

标签:准予 西昌市

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2019-06-1909:49来自:观点地产网 钟凯
核心提示:2018年内上交所已累计有9家房企被中止发行公司债,涉及拟发债规模484亿元,其中碧桂园占比近一半,达到200亿;合生创展时间最段,约一周。

  “宇宙第一大房企”相关干货)又上头条了,这一次不是三份“提高项目周转速度”的内部文件,而是上交所更新的一则动态。

  5月29日,碧桂园2016年公开发行公司债券的项目状态更新为“中止”。这是房企发行最大规模的公司债券之一,涉及额度200亿元,最早自2016年4月递交申请,至今已两度中止。

  上交所并未披露碧桂园公司债中止原因,字数越少,信息量越大。事关200亿债务融资,市场各方说法不一。

  碧桂园很快会意识到,它的遭遇早有征兆,上交所此前已释放出信号。在此10天前,重庆龙湖申请的80亿元公司债被中止。尽管3天后龙湖采取措施,债券申请迅速更新为“已反馈”乃至“已回复交易所意见”,但市场情绪蔓延犹如多米诺骨牌,一枚出现晃动,其余的骨牌也可能产生连锁反应。

  于是过去一星期内,除了发债规模庞大如碧桂园,包括花样年、富力、合生创展在上交所申请公司债先后被中止,涉及总额度达341亿元。时间最短的是合生创展,其公司债31亿元才刚于5月22日获得交易所受理。

  这种接二连三的公司债受阻,与当下的债务融资风潮相左,甚至有所割裂。据国泰君安统计,截止5月初,年内有12家上市房企合计发行公司债322亿元,已超过2017年全年规模(240亿元)。该机构甚至预计,包括债券、中票、海外债等标准化债务融资渠道将大幅提升。

  这个过程未知有多漫长,再漫长,房企都得面对。

  碧桂园缩影

  碧桂园如今是中国乃至世界范围内销售规模的房企,但在国内发行公司债的历史却只有短短3年。

  2015年1月中旬,中国证监会放松房企境内融资条件,再融资、并购重组时国土部不再进行事前审查。同时,证监会原则上同意红筹公司回内地发行中期票据、短期融资券及公司债。在这种形势下,碧桂园迅速推进了内地首次发行公司债券。

  当时担任碧桂园CFO的吴建斌后来在书中提及过这段时光:碧桂园先取得大公评级机构的公司AA评级、债项AAA评级;其次,连同券商一起与证监会沟通,最终于7月15日获得批文同意发行公司债60亿元。

  这也是碧桂园在内地首次发行公募债,被吴建斌称为公司融资史上“一次重大突破”。从最终结果看,碧桂园2019-06-19迅速启动第一期公司债30亿元,8月5日再度发行第二期30亿元,融资成本均为4.2%,低于同期恒大、奥园、新城控股甚至万科等房企的成本。

  至2016年9月,碧桂园再度宣布完成发行总额度达100亿元的私募债,票面利率约在4.15%-5.65%。

  此后形势却急转直下,市场人士对观点地产新媒体指,债券市场的发展让房企获得大量低成本的资金,从而推动房企加大在一二线城市拿地力度,以至于楼市出现销售过热、地王频出的现象,化解风险、稳定楼市成为监管层决定采取措施的原因。

  2016年10月深交所、上交所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》,成为房企发债监管由松到紧的转折点。此后两年间,监管层陆续出台新规,对发债的条件做进一步的限制,导致房企发债规模急剧萎缩。

  据WIND统计数据,2014-2016年,上市房企发行公司债规模分别为109亿元、1542亿元、3035亿元,呈逐年暴增的趋势;至2017年,发债规模骤降至240亿元,同比降幅达92%。

  这反过来也说明,过去两年监管层对房企发债的审批力度属于严格级别,碧桂园只是受影响的其中一家。

  观点地产新媒体从上交所了解到,碧桂园于2016年4月递交“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”募集说明书比较,并于2017年12月递交修改后的版本。对比两个版本,碧桂园对募集资金用途进行了大范围的调整。

  具体而言,相比于更新前募集资金计划主要用于还债、补充现金流,碧桂园在最新版本中有意迎合国家的政策走向,将150亿元募集资金投向长租项目,且不用于支付土地价款。此次共涉及12个长租项目,8个位于广州,其余4个则位于深圳、惠州、东莞及北京。

  调整募资用途似乎并未产生理想效果。2018年2月,碧桂园主动中止2016年公开发行公司债项目,对外披露的原因是“正准备更新年报数据”。至5月29日,这笔公司债再度遭遇中止。

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